上下置换段位

《通知》的出台，将各地一城一策的保函置换**上升到全国性**，统一将可置换的上限比例**为重点监管资金的30%。这一方面有利于统一**方向、推动“保交楼”**的落实；另一方面，此前已出台该项**地区的房企，如已通过保函置换部分预售资金，则可能面临调整置换资金的风险。

《通知》内容共12条，整体来看，新政主要指向房企预售监管资金，明确商业银行可在相关原则和充分评估风险的基础上，自主决策与优质房企开展保函置换预售监管资金业务；也明确了房企置换的预售监管资金额度以及用途。

值得注意的是，《保函置换预售资金通知》明确了置换额度，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。其次，房企要按**使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程**、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

商业银行需合理确定保函期限，确保与项目**周期相匹配。监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

从资金供给端看，一则，《通知》并未明确保函置换的金额是否计入该银行的房地产贷款集中度管理口径；二则，保函并非商业银行主要盈利业务，但《通知》却**“因释放房企流动性而致项目烂尾的兜底责任由出函银行承担”，收益不高风险不低；三则，《通知》第十条强调“各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩”，因此，保函置换业务并非强制动作。从风险和收益的角度考虑，预计商业银行对于出具保函置换预售监管资金业务的积极性不会太高。